若年FIRE最強の味方「賃貸併用物件」その2
賃貸併用物件であれば投資性のある物件にも関わらず住宅ローンを使って購入できることを前回のブログで紹介しました。
では、どんな物件でも住宅ローンを使うことができるのでしょうか。答えはNOです。
銀行にもよりますが、一般的に「自分の居住部分面積が建物面積の50%以上」という条件があるようです。
要するに「200平米」の賃貸併用物件を住宅ローンを使って購入するには「自分の家の部分が100平米以上」である必要があるということです。
実際のところ、ファミリー物件は100平米前後といったところが一般的だと思われるので、自宅部分が100平米程度となる建物面積200平米の賃貸併用物件は現実的な線かもしれません。
自宅以外の残った部分が100平米だと20平米ぐらいのワンルーム5戸とかそんな感じだと思います。
その近辺の平均的なワンルーム家賃の5戸分とそこにかかってくる税金と住宅ローンを比べて、
住宅ローンのほうが少なければ勝ったも同然です。
100平米の家に無料で住みながらローンが返済されていくことになります=「資産がちょっとずつ増えて行く」
空き室が出たらどうするんだ、といった声が聞こえてきそうですが、そのときはローンで足りない分を自分が負担することになります。
100平米の家に住んでいるのです、ワンルーム一部屋や二部屋ぐらいの足が出たって家賃だと思えば。
そこまで気にすることではないでしょう。まともな土地にまともな家賃で出せば異常な空室状態にはならないはずてす。
大事なことは満室時家賃から税金を引いた額が住宅ローンを上回るかです。
実際問題として、この条件をクリアするためには中古の賃貸併用物件を探すことになるでしょう。
とはいえ賃貸併用物件は本当に数が少ないです。
常にアンテナを張り、見つけたらすぐに内見と購入の用意をするぐらいのつもりが良いでしょうね。
うまく買えれば、給料の非常に大きい部分を占める家賃がなくなります。
ご興味があったらぜひチャレンジしてみてください。
若年FIRE最強の味方「賃貸併用物件」その1
1億円貯めてFIREを目指す若者が増える昨今、何よりも高いハードルはこの「1億円」です。もちろんそんなにいらないよ、その半分でいいよといっても「5000万円」です。
平均年収400万円そこそこの若者にとってはあまりに高く遠いハードルですよね。
そんな方におすすめしたいのが、中古の賃貸併用物件です。
賃貸併用物件とは自分が住む部分と賃貸部分が一つの建物に合体している物件です。
何がすごいのかと言うと、
「住宅ローンが使える(ことが多い)」
ということです。もうお気づきの方も多いでしょう。いまの住宅ローンは変動金利で軽く1%を切っています。通常は投資物件は借りられても数%の金利でしか借りられません。
それが0%代の金利で投資物件が買えてしまうのです。
いま定職についている人でFIREを考えている人は考えても良い選択肢でしょう。
次回は賃貸併用物件の購入のための条件や注意についてアップしたいと思います。
雇われ者への強制労働圧力が弱まることはない
私が子供の頃「コンピュータが発達すれば暮らしがどんどんラクになる」と言われていました。
私はそれを信じITに興味を持ち、大学は当時花形だった情報系の学部を卒業しコンピュータメーカーに就職しました。
だけど今はどうでしょうか。
ラクになるどころか、自宅でもメールの返信に追われている人も多いでしょう。
「ITの進歩で昔は1つのことしかできなかった時間で2つのことができるようになっただけ」なのです。
私の考えていた未来は
「半分の時間で仕事が終わるからあとは自由」
でした。しかし社会に出てわかったのは、
そういう日は永久に来ない、ということです。
これからAIの発達で、昔は1つのことしかできなかった時間で10のことができるよにうになるかもしれません。
結局単位時間に行わなければならない仕事が増えていくだけで、忙しさは変わりません。
それはそうです。経営者の立場にたてば同じ給料を払うなら1時間に社員ができることを増やすことが直接的な利益につながるのですから。
労働基準法は基本的には身体を相手にしています。
一時間の処理量が増え続け、その処理量が頭への負担になっているという発想と科学的根拠が出てこない限り、雇われの立場で働いている人への安息の日は来ないのではないでしょうか。
セミリタイヤとウーバーイーツ その2
先日の記事で、好きな時間に働ける、休める仕事「ウーバーイーツ」の登場について書きました。
各種報道でイメージが悪いせいかウーバーイーツで働くことに否定的な思いがある人もいるようです。でもセミリタイヤするならウーバーイーツの働き方はとても魅力的です。
メリットのひとつに「時間の自由さ」を挙げました。多くの人がイメージするのは「そこまで」ではないでしょうか。
でももう一つ大きなメリットがあるんです。それは、
「薄く、生産性低く働ける」
ということです。通常の勤め(サラリーマンやバイト)では、雇う側は「同じ給料を払うなら、同じ時間内になるべく密度高く、生産性高く働かせる」と考えます。これは自分が雇う側になったことを想像すれば当たり前です。しかしこのレベルが結構高かったりして、疲弊の原因になっているのだと思います。
FIREをしたい人の多くは、
「働くのが嫌なんじゃない、働かされるのが嫌なんだ!」
という気持ちで日々働いているのではないでしょうか。
給与を基本的に「働いた時間」から算出せざるを得ない日本では、勤めていると「自分のペースを超えて働かされる」ことから逃れられないのです。
ウーバーイーツの仕事は違います。
「薄い長時間労働」
が可能なのです。誤解が怖いのでフォローしますが、短時間でフル回転して働きたい方はそれももちろんできます。ただその場合は働いている間は勤め時代かそれ以上の集中力でがんばらなくてはいけません。
この「薄い長時間労働」、つまりダラダラ働けるというのがセミリタイヤにぴったりなのではないかと思うのです。働き方の一例を挙げてみましょう。
お昼の12:00 2件配達(1時間2件配達は超のんびりといった感じ)
13:00 休憩 近くの公園でぼーっとしながらお弁当を食べる
13:00~14:00 2件配達
14:00~15:00 休憩 図書館など
15:00~16:00 2件配達
16:00~17:00 休憩 カフェや川原でぼーっと。
17:00~19:00 5件配達
これでだいたい5000円は稼げます。時給で見てはダメですよ。実際にやっている人はわかると思いますが、この程度だと「働いているという感覚がない」というのが実際です。
こんな生活を週に3~4回していると、月に8万ぐらいになります。
FIREでは「1億円4%で運用して大体月に30万円ぐらい不労収入」という考え方が基本ですが、ウーバーイーツの8万円を足すと貯めなくてはいけない金額が6000万円ぐらい下がってきます。
そもそも「月に30万円もいらないよ、15万ぐらいで楽しく暮らせるよ」という人であれば、さらに必要貯金額は3000万円ぐらいに下がってくるでしょう。
この「ほぼ働いている感覚がない薄い働き方」=ウーバーイーツを組み合わせることで、セミリタイヤへのハードルはぐっと下がるのではないでしょうか。
コロナ理由の短縮営業
コロナ理由でうちの近くの郵便局が短縮営業しています。大混雑。
デパートはフラっと来る人もいるから時短営業の効果はわかるけど、郵便局は用があるから来るわけで、時短になれば新営業時間に来ようとするだけで利用者が減るわけではないでしょう。
利用者の数が同じなら時間あたりの人口密度が上がるのにどうしてコロナ対策になるんだろう。。
セミリタイヤとウーバーイーツ その1
以前にも少し書きましたが、ウーバーイーツのようなギグワーク的なデリバリー業はセミリタイヤとしては最高の働き方です。
リタイヤされる方々の理由や価値観は様々ですが、やはり「自由」というのはとても大きいのではないでしょうか。
サラリーマン生活をしていると、秋晴れの日の出勤に「このまま旅に行きたいなあ・・」と思うことがときどきあります。旅に行ける土日に限って雨が降っていることも多々ありますよね。
リタイヤに私が憧れる理由はやはり「自由」です。裕福でなくても、好きなときに好きなところへ行くことができるのは何物にも代えがたいと思うのです。
サイドFIREとかバリスタFIREといったバイトしながらのリタイヤ生活とフリーターの違いは「バイトが生活に必要なお金の大部分を占めている(フリーター)か、補助的なものか(サイドFIRE)」といったところかと思いますが、お店で働く場合はいずれにしてもシフト(出勤予定)のようなものが存在します。
「今日は晴れているので(シフト入っているけど)休みます」
とか
「今週天気が悪くて外に出たくないので(シフト入っているけど)1週間休みます」
なんて考えられません。
仕事するかしないか、どのタイミングでやめるかを選べる仕事と言うのは今までほとんど存在しませんでした。
ところがウーバーイーツの登場で、誰でもそれが簡単にできるようになったのです。
その2に続く・・
若くしてFIREしたいなら不動産は極めて有力な選択肢です
FIREの本を読むと、1億円貯めて4%で運用、いかに1億円貯めるか、
というのが基本路線のものが多いように思います。
誰かが年率1%ぐらいで1億円貸してくれて、それを投資に充てられればすぐにFIREできますが、もちろん個人の株式投資のためにお金を貸してくれる金融機関などありません。
でも不動産投資には貸してくれるんです(1億円となるとなかなか借りられませんが。。)。
実はこの12月に区分所有のマンションの1室が10年のローン期間を終えます。
これまでは、
家賃5万
管理費1万
ローン返済3万
税金1万
といった感じでほぼトントンでしたが、
来年からローン分がまるまる自分の手取りになるようになります。
たった2~3万円ですが、ないよりずっとマシです。
そして65歳になるころにいくらかで売れば、お小遣いになります。
住んでくれている方が一度も変わらなかったというラッキーもありましたが、
変わったとしても利益が出始めるまでの期間が少し伸びるというだけのことです。
毎月3万円の不労所得を得るには、1000万円ぐらいの貯金が必要です。
来月からいつの間にか、実質1000万を運用している方と同じ状態(毎月不労所得が3万円ぐらい入ってくる)になるということです。
他にもアパートを所有しており、そちらも5年後を目途に毎月15万円ぐらいが毎月不労所得として入ってくることになりそうです。
そうするとあら不思議、5000万円ぐらいを運用している方と同じ状態(毎月20万円前後の不労所得)となります。
もちろん毎月の支払は入居者の家賃から支払っているので、サラリーマンとして給料は貯金にまわしています。
不動産のローンが終わるまではもうかっているという実感はありませんが、裏では着々と残債が減ります。残債がゼロになると一気に不労所得の花が開くという感じですね。
もちろん不動産の返済をしても少し利益が出るようにして、あとは物件数を増やして大きな不労所得を短期間で実現する人もいます。
ただその分負債が大きくなるので、私は何か(入居者0。あり得ないですが)あっても自分の給料で毎月の支払いができる範囲で投資しました。
いまは返済が終わる5年後を目途に
「不動産からの不労所得毎月15万円~20万円、貯金のうち2500万円を運用にまわして得る不労所得毎月5万円ぐらい、ウーバーで遊んで稼ぐ所得毎月5万円ぐらい」
といった状況になることを目指しています。
リスクを並べて色々ご意見される方もいるかも知れません。
でも上記は私の実際の状況です。
ご参考まで。